肖树生、陈晓玲诉上海博锦房地产开发中心有限公司、上海银行股份有限公司青浦支行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷案——商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷的合并审理

关键词：约定解除权

案例来源：《人民法院案例选》2015年第2辑总第92辑第130-140页

上海市闵行区人民法院（2012）闵民五（民）初字第2083号民事判决书查明：　　　
　　2010年4月13日，原告肖树生、陈晓玲（乙方、买方）与被告博锦公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》。合同签订后，肖树生、陈晓玲于支付了首期购房款952848元，并作为借款人与被告青浦支行（贷款人）、博锦公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为141万元。贷款人将贷款资金划人博锦公司名下账户。2010年5月9日，青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2010年4月30日，青浦支行发放贷款141万元。但是博锦公司未按约定时间交付房屋。原告诉请解除《上海市商品房预售合同》及《个人住房借款担保合同》；博锦公司退还已付房款952848元及贷款本金；博锦公司赔偿付款利息损失155770.80元。

法院认为：

    在商品房预售合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据商品房买卖合同司法解释第二十四条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。按揭贷款合同解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。同时，博锦公司赔偿肖树生、陈晓玲支付银行的本金及贷款利息，就结果而言与前述处理原则并无本质差别。鉴于青浦支行尚未就系争房屋获得实在之抵押权，而仅为抵押权预告登记，自不存在所谓行使抵押权的问题。当博锦公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，青浦支行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。

法院判决：

六、被告博锦公司于判决生效之日起七日内向被告青浦支行偿还原告肖树生、陈晓玲自判决生效之日起就《个人住房借款担保合同》剩余的贷款。自被告博锦公司清偿上述贷款之日起七日内，被告青浦支行办理上海市闵行区北翟路2000弄51支弄49号1201室房屋上抵押登记的涤除手续。

解除《上海市商品房预售合同》及《个人住房借款担保合同》；被告博锦公司返还原告房款952848元及贷款本金及利息。被告博锦公司向被告青浦支行偿还原告肖树生、陈晓玲自判决生效之日起剩余的贷款。自被告博锦公司清偿上述贷款后，被告青浦支行办理上海市闵行区北翟路2000弄51支弄49号1201室房屋上抵押登记的涤除手续。青浦支行上诉。

上海市第一中级法院（2013）沪一中民二（民）终字第325号判决：

维持原判。

陈志律师意见：

    从2010年到2016年，上海房价上涨的非常厉害，非常著名的段子是这样的“最败家的行为是把房子卖了去开公司”。本案原告确实成功行使了合同解除权，但是如果没有另行购买房屋，则等房价上涨后，将会付出更多的钱买房子。

肖树生、陈晓玲诉上海博锦房地产开发中心有限公司、上海银行股份有限公司青浦支行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷案—商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷的合并审理

　　关键词：合并审理；诉讼地位；解除后果
　　[裁判要点]
　　1．商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时按揭银行诉讼地位的确定，完全取决于当事人意志。当购房人亦即借款人一并就商品房预售合同和按揭贷款合同提起诉讼时，按揭银行为当然被告；当购房人仅就商品房预售合同提起诉讼，按揭银行主动参加商品房买卖合同纠纷之诉并提出诉讼请求时，其为有独立请求权第三人。
　　2．商品房买卖合同因出售方违约而解除后，购房人可依法解除按揭贷款合同。对于二者解除后果，法院可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，直接判决出售方将按揭贷款及购房人应当赔偿按揭银行的损失直接支付给按揭银行，将首付款及应当赔偿购房人的其他损失支付给购房人。
　　[相关法条]
　　《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
　　第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
　　第二十五条　　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
　　[案件索引]
　　一审：上海市闵行区人民法院（2012）闵民五（民）初字第2083号（2012年12月21日）
　　二审：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第325号（2013年3月20日）
　　[基本案情]
　　原告肖树生、陈晓玲诉称：2010年4月13日，肖树生、陈晓玲与上海博锦房地产开发中心有限公司（以下简称博锦公司）就上海市北翟路2000弄51支弄金色西郊城三期49号12层1201室签订《上海市商品房预售合同》。合同签订后，肖树生、陈晓玲按约付清了全部房款，但是博锦公司未按约定时间交付房屋。根据预售合同约定，博锦公司逾期交房超过60日，肖树生、陈晓玲有权单方面解除预售合同。为此，肖树生、陈晓玲委托律师于2012年4月6日向博锦公司发函解除合同，但博锦公司至今未有任何回复，双方无法协商解决。另外，肖树生、陈晓玲与上海银行股份有限公司青浦支行（以下简称青浦支行）为购房所签订的贷款抵押合同因目的无法实现，要求一并解除。因此，肖树生、陈晓玲诉至法院，请求判令：（1）解除肖树生、陈晓玲与博锦公司签订的《上海市商品房预售合同》；（2）解除肖树生、陈晓玲和青浦支行签订的《个人住房借款担保合同》；（3）博锦公司退还肖树生、陈晓玲已付房款952848元及至判决生效日止肖树生、陈晓玲已付银行贷款本金；（4）博锦公司赔偿肖树生、陈晓玲支付的首付款利息损失155770.80元（以本金952848元为基数，按银行同期贷款年利率6.65％计算，自2010年4月14日起至判决生效日止，暂计至2012年9月30日）及按揭贷款利息损失（自贷款发放日至博锦公司付款日）；（5）博锦公司向青浦支行返还判决生效之日起的尚余贷款本息。
　　被告博锦公司辩称：迟延交房是由于总包方的项目经理意外死亡以致建筑项目延后所造成，并非博锦公司的过错，故不同意解除合同。如果法院认定合同解除，同意返还房款，对于违约责任，愿意按合同约定标准承担，利息损失应从第61天开始按银行活期存款利率计算。双方约定的违约金已包含了对肖树生的损失补偿，不应另外赔偿其他费用。
　　被告青浦支行辩称：不同意解除借款担保合同。银行与肖树生、陈晓玲之间的借款合同真实有效。若法院判定借款担保合同解除，青浦支行无过错，属善意第三人，诉讼地位属有独立请求第三人，仍有权向博锦公司和肖树生、陈晓玲追偿剩余贷款。请求保护银行的合法权益。
　　法院经审理查明：2010年4月13日，肖树生、陈晓玲（乙方、买方）与博锦公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买北翟路2000弄51支弄《金色西郊城三期》49号12层1201室房屋。甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外，逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1％，在退还房款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。合同签订后，肖树生、陈晓玲于2010年4月14日向博锦公司支付了首期购房款952848元，并作为借款人与青浦支行（贷款人）、博锦公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为141万元。贷款人将贷款资金划人博锦公司名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。博锦公司为本合同项下肖树生、陈晓玲的全部债务提供阶段性连带保证担保。
　　2010年5月9日，青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2010年4月30日，青浦支行发放贷款141万元。肖树生、陈晓玲自2010年5月20日起逐月向青浦支行归还贷款本息。
　　[裁判结果]
　　上海市闵行区人民法院于2012年12月21日作出（2012）闵民五（民）初字第2083号民事判决：一、解除原告肖树生、陈晓玲与被告博锦公司就上海市北翟路2000弄51支弄《金色西郊城三期》49号12层1201室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；二、解除原告肖树生、陈晓玲与被告青浦支行、博锦公司签订的《个人住房借款担保合同》；三、被告博锦公司于判决生效之日起三日内向原告肖树生、陈晓玲返还房款952848元及自2010年5月20日起至判决生效之日止原告肖树生、陈晓玲已向被告青浦支行归还的贷款本金（以被告青浦支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告博锦公司于判决生效之日起三日内向原告肖树生、陈晓玲赔偿以952848元为本金，自2010年4月14日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；五、被告博锦公司于判决生效之日起三日内向原告肖树生、陈晓玲赔偿自2010年5月20日起至判决生效之日止，原告肖树生、陈晓玲已向被告青浦支行支付的贷款利息（以被告青浦支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告博锦公司于判决生效之日起七日内向被告青浦支行偿还原告肖树生、陈晓玲自判决生效之日起就《个人住房借款担保合同》剩余的贷款。自被告博锦公司清偿上述贷款之日起七日内，被告青浦支行办理上海市闵行区北翟路2000弄51支弄49号1201室房屋上抵押登记的涤除手续。宣判后，青浦支行向上海第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院于2013年3月20日以同样事实作出（2013）沪一中民二（民）终字第325号民事判决：驳回上诉，维持原判。
　　[裁判理由]
　　法院生效裁判认为：本案涉及商品房预售合同关系及商品房按揭贷款合同关系。双方当事人的争议焦点在于作为按揭银行的青浦银行在本案一审中的诉讼地位以及按揭贷款合同解除后果的处理。
　　首先，关于青浦支行在一审中的诉讼地位。当事人系作为被告抑或有独立请求权的第三人参加诉讼，确定的原则及参加诉讼的方式殊为不同。诉讼被告的确定取决于提起诉讼的原告，参加诉讼的方式亦为被动参加，只不过在被告主体不适格时，法院应驳回原告的起诉。有独立请求权的第三人是指对本诉的诉讼标的有独立请求权的当事人，其参加诉讼的方式为主动要求参加本诉。本案肖树生、陈晓玲作为一审原告在提起诉讼时一并要求解除商品房预售合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的青浦支行列为被告，并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第二十五条的规定系解决按揭银行进人单纯商品房买卖合同纠纷之诉的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然非为青浦支行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，前述司法解释并不适用。事实上，青浦支行作为一审被告参加诉讼，针对肖树生、陈晓玲的诉讼请求，亦并未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会，程序上已获相当保障。
　　其次，关于按揭贷款合同解除后果的处理。在商品房预售合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据商品房买卖合同司法解释第二十四条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。需要说明的是，按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款规定的应有之义。根据一审判决，按揭贷款合同解除前，相应贷款本金及利息由购房人肖树生、陈晓玲等承担，按揭贷款合同解除后剩余贷款由开发商博锦公司承担。同时，博锦公司赔偿肖树生、陈晓玲支付银行的本金及贷款利息，就结果而言与前述处理原则并无本质差别。鉴于青浦支行尚未就系争房屋获得实在之抵押权，而仅为抵押权预告登记，自不存在所谓行使抵押权的问题。当博锦公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，青浦支行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。