嘉定区真建六街坊业主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业务合同纠纷案
——物业服务合同的解除与业主权利保障
关键词：合同解除
案例来源：《人民法院案例选》2015年第1辑总第91辑第131-138
上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民一（民）初字第2557号民事判决书查明：
原告嘉定区真建六街坊业主委员会与被告上海嘉盛物业管理有限公司于2008年12月28日签订物业服务合同，经续期，合同于2010年12月31日到期，后双方未再续签合同。2011年4月3日，原告在小区内张贴告示拟继续聘用被告物业公司，聘期为本届业委会任期，获2/3以上业主同意。
2012年3月2日，原告单方改变续聘的决定，并在小区内公布《关于召开业主大会选聘物业公司的方案》，，内容为小区与被告的物业服务合同已于2010年12月31日到期，小区业委会将制作选聘方案表决书，采取议标方式选聘物业服务企业。同年8月7日，原告出具选聘物业公司的表决结果，要求被告11月30日前撤出小区，退还相关资料。2012年8月27日，嘉定区住房保障和房屋管理局真新办事处函告原告，其在未制定选聘方案并经业主大会表决通过前，不得擅自开展选聘物业服务企业，要求原告停止目前涉及选聘物业服务企业的一切活动，并限期改正。原告未予回应。 2012年11月10日、27日，原告又制作通知书要求被告办理移交物业手续。2013年2月1日，原告出具公示，要求被告退出小区物业服务，并要求业主在《征询意见表》中签字。2013年3月1日，原告再出具公示，内容是关于2013年2月1日《征求意见表》的征求结果：应参加业主842户，同意票783户（含未返回257户）占总投票权户数的92.99％，其建筑面积占总建筑面积93.28％。同意的户数及其建筑面积均超过半数，本次征询同意的意见获得通过。原告诉请解除事实物业服务合同关系，被告退出原告小区物业管理服务，被告将该小区物业管理服务相关资料移交给原告。
法院认为：
原、被告于2010年2月12日签订物业服务合同，约定合同期限延长至2010年12月31日止。此后双方未再签订新的物业服务合同。原告于2011年4月20日明确通过业主大会表决决定继续聘请被告为物业服务企业，期限为本届业主委员会任期。现本案所涉小区的本届业主委员会任期未届满，故原、被告之间的物业服务合同的期限尚未届满。根据法律规定，业主大会有权决定是否解聘物业服务企业，原告于2012年3月2日决定召开业主大会，讨论选聘物业服务企业事宜，并于2012年8月7日公示表决结果，决定选聘案外人作为物业服务企业，并以已选聘案外人为由要求解聘被告。然原告召开的该次业主大会决定选聘案外人的过程，经行政职能部门认定程序违法，应予改正。原告依职权于2013年2月1日决定召开业主大会，要求业主投票决定是否通过诉讼的方式解聘被告，经征询，原告以2013年3月1日征询结果符合法定解聘条件为由，诉讼要求解除与被告的物业服务合同关系。为探究业主的真实意思，一审法院委托当地政府部门对涉案小区的业主进行了意见征询，结论为赞成解除合同关系的业主超过了反对的业主。根据2013年3月1日的征询结果，结合政府部门对小区业主的民意测试，一审法院考虑本案所涉小区的具体情况，解除原、被告物业服务合同关系。
法院判决： 解除物业服务合同。被告提出上诉。
上海市第二中级法院（2014）沪二中民二（民）终字第222号判决：维持原判。
嘉定区真建六街坊业主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠案
——物业服务合同的解除与业主权利保障
关键词：物业合同；解聘条件；法定解除
[裁判要点]
原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。
[相关法条]
《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
[案件索引]
一审：上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民一（民）初字第2557号（2013年12月23日）
二审：上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第222号（2014年3月20日）
[基本案情]
原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会（以下简称真建业委会）诉称：2010年2月12日，原、被告续签了物业服务合同，合同期限为2010年1月1日至2010年12月31日止。合同期限到期后，原告于2012年8月7日致函给被告，明确物业服务于2012年11月30日终止，被告应及时将有关小区物业管理服务有关资料及物业管理用房等设备设施移交给原告。2012年11月10日、27日，原告再次致函通知被告上述事项。2012年12月1日，原告前去被告处办理交接手续，但被告予以拒绝。原告认为，原、被告于 2008年12月28日签订物业服务合同，约定合同期限为一年，于2009年12月31日到期，后经双方协商于2010年2月12日签订物业服务合同将合同期限延期至2010年12月31日止，之后至今，双方没有签订过物业服务合同。原告于2012年8月7日将小区业主大会决定于2012年11月30日解除合同另聘物业公司的内容以公函形式告知被告。2012年8月7日的业主大会决定是依据业主大会议事规则，严格履行了相关程序后形成的，合法有效，原告提前三个月将决定告知被告，符合规定，故原、被告之间的物业服务合同关系于2012年11月30日解除，被告应立即退出原告小区。为此，原告为维护全体业主的合法权益，诉讼至法院要求：（1）判决原、被告解除事实物业服务合同关系，被告于2012年11月30日前退出原告小区物业管理服务；（2）判令被告应立即将该小区物业管理服务下列资料移交给原告，包括：①真建六街坊小区竣工总平面图；②真建六街坊小区地下管网工程竣工图；③真建六街坊小区业主清册；④真建六街坊小区监视系统安装、运行、维修、养护记录；⑤真建六街坊小区1号自来水变频泵房（东泵房）运行、维修、养护记录；⑥真建六街坊小区2号自来水变频泵房（西泵房）运行、维修、养护记录；⑦真建六街坊小区东北角居民健身用具和设施的安装、维修、养护记录和使用说明；⑧真建六街坊小区安装的消防设施的安装记录和定期检查记录；（3）判令被告应立即将该小区业主共有的下列设备设施移交给原告，包括：①双河路437弄36号101室物业管理用房一套；②真建六街坊小区监视系统一套；③真建六街坊小区1号自来水变频泵房（东泵房）一套；④真建六街坊小区2号自来水变频泵房（西泵房）一套；⑤真建六街坊小区双河路大门（东大门）口警卫室用房两间；⑥真建六街坊小区金鼎路大门（南大门）口警卫室用房两间；⑦真建六街坊小区1号地下自行车停车库；⑧真建六街坊小区2号地下自行车停车库；⑨真建六街坊小区3号地下自行车停车库；⑩真建六街坊小区东北角居民健身用具和设施；⑩真建六街坊小区安装的消防设施，包括灭火器、灭火砂桶及其保护箱，消防龙头及消防水带等；（4）判令对被告在2012年12月1日起非法占用双河路437弄36号101室物业管理用房，应向原告交付人民币每天100元的占用费。
被告上海嘉盛物业管理有限公司辩称：（1） 2008年12月28日、2010年2月12日，原、被告签订物业服务合同，2011年4月3日，原告在小区内公示，明确拟继续聘用被告为小区物业服务公司，聘期为本届业委会任期，2011年4月20日，业主大会决议确定续聘被告。．故原、被告之间的物业服务期限应当至原告任期结束为止。（2）原告要求解聘被告的行为不符合《物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条、第十二条等法律规定，原告的决定未征得面积过半且总人数过半业主的同意，故原告的行为不符合法律规定。（3）原告在其任期内的种种做法不符合相关规定，为此相关职能部门已经就此予以指出并要求原告进行整改。综上，被告要求法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理查明：原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会与被告上海嘉盛物业管理有限公司于2008年12月28日签订物业服务合同，经续期，合同于2010年12月31日到期，后双方未再续签合同。2011年4月3日，原告在小区内张贴告示拟继续聘用被告物业公司，聘期为本届业委会任期，并向全体业主进行了意见征询，获2/3以上业主同意。
2012年3月2日，原告单方改变续聘的决定，并在小区内公布《关于召开业主大会选聘物业公司的方案》，内容为小区与被告的物业服务合同已于2010年12月31日到期，小区业委会将制作选聘方案表决书，采取议标方式选聘物业服务企业。同年8月7日，原告出具选聘物业公司的表决结果，要求被告11月30日前撤出小区，退还相关资料。
2012年8月27日，嘉定区住房保障和房屋管理局真新办事处函告原告，其在未制定选聘方案并经业主大会表决通过前，不得擅自开展选聘物业服务企业，要求原告停止目前涉及选聘物业服务企业的一切活动，并限期改正。原告未予回应。
2012年11月10日、27日，原告又制作通知书要求被告办理移交物业手续。2013年2月1日，原告出具公示，要求被告退出小区物业服务，并要求业主在《征询意见表》中签字。2013年3月1日，原告再出具公示，内容是关于2013年2月1日《征求意见表》的征求结果：应参加业主842户，同意票783户（含未返回257户）占总投票权户数的92.99％，其建筑面积占总建筑面积93.28％;不同意26户占总投票户数的3.09％，其建筑面积占总建筑面积2.94％；弃权票33户占总投票户数的3.92％，其建筑面积占总建筑面积3.78％。同意的户数及其建筑面积均超过半数，本次征询同意的意见获得通过。
[裁判结果]
上海市嘉定区人民法院于2013年12月23日作出（2013）嘉民一（民）初字第2557号民事判决：解除原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会与被告上海嘉盛物业管理有限公司之间的物业服务合同，被告移交相关物业资料。宣判后，被告提出上诉，上海市第二中级人民法院于2014年3月20日作出（2014）沪二中民二（民）终字第222号民事判决：驳回上诉，维持原判。
[裁判理由]
法院生效裁判认为：原、被告之间的物业服务合同关系自2008年12月28日起建立，并于2010年2月12日签订物业服务合同，约定合同期限延长至2010年12月31日止。此后双方未再签订新的物业服务合同。原告于2011年4月20日明确通过业主大会表决决定继续聘请被告为物业服务企业，期限为本届业主委员会任期。现本案所涉小区的本届业主委员会任期未届满，故原、被告之间的物业服务合同的期限尚未届满。根据法律规定，业主大会有权决定是否解聘物业服务企业，原告于2012年3月2日决定召开业主大会，讨论选聘物业服务企业事宜，并于2012年8月7日公示表决结果，决定选聘案外人作为物业服务企业，并以已选聘案外人为由要求解聘被告。然原告召开的该次业主大会决定选聘案外人的过程，经行政职能部门认定程序违法，应予改正，故原告依据2012年8月7日的表决结果要求解除与被告之间的物业服务合同关系，法院不予支持。原告依职权于2013年2月1日决定召开业主大会，要求业主投票决定是否通过诉讼的方式解聘被告，经征询，原告以2013年3月1日征询结果符合法定解聘条件为由，诉讼要求解除与被告的物业服务合同关系。对此，被告抗辩反驳征询结果的真实性。为探究业主的真实意思，一审法院委托当地政府部门对涉案小区的业主进行了意见征询，结论为赞成解除合同关系的业主超过了反对的业主。根据2013年3月1日的征询结果，结合政府部门对小区业主的民意测试，一审法院考虑本案所涉小区的具体情况，解除原、被告物业服务合同关系。一审宣判后，被告提起上诉，主张被上诉人未就解聘上诉人的事项向全体业主征询意见，并形成法律规定的多数意见的主张，二审法院认为，被上诉人小区业委会通过何种议事规则进行决策，并不影响被上诉人对外代表其所在小区全体业主从事相关民事行为的权利。若被上诉人未依其内部议事规则进行决策，亦应由小区业主向被上诉人主张相应的损害责任，与上诉人无涉。故，二审法院维持一审判决。
