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故意隐瞒出租房屋中有部分房屋不在备案登记的竣工图中,是不合法建筑的事实,导致承租人无法正常使用房屋,承租人撤销租赁合同。合同撤销的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。合同已被撤销,合同自始就没有效力,合同中约定的滞纳金也自始没有效力。(租赁合同、撤销权、双方过错)
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1.  故意隐瞒出租房屋中有部分房屋不在备案登记的竣工图中,是不合法建筑的事实,导致承租人无法正常使用房屋,承租人撤销租赁合同。合同撤销的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。合同已被撤销,合同自始就没有效力,合同中约定的滞纳金也自始没有效力。(租赁合同、撤销权、双方过错)
上海避风塘茶楼有限公司与重庆茂业地产有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案
 
重庆市第一中级人民法院
民事判决书
(2009)渝一中法民终字第560号    

  
  
  上诉人(原审被告、反诉原告):上海避风塘茶楼有限公司。
  法定代表人:卞建平,总经理。
  委托代理人:黄鹰,重庆天之合律师事务所律师。
  委托代理人:徐新跃,重庆德正天泽律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告、反诉被告):重庆茂业地产有限公司。
  法定代表人:张静,董事长。
  委托代理人:何萍。
  上诉人上海避风塘茶楼有限公司(下称避风塘公司)与被上诉人重庆茂业地产有限公司(下称茂业公司)房屋租赁合同纠纷一案,重庆市江北区人民法院于2008年8月5日作出(2006)江民初字第855号民事判决,上诉人避风塘公司对该判决不服,向本院提出上诉。本院依法组成合议庭,进行了询问。本案现已审理终结。
  一审法院审理查明:位于重庆市江北区建新北路52号的“江田君悦国际广场”(后更名为东方时代广场)系重庆市茂业投资有限公司(后更名为重庆茂业地产公司)通过司法处置“烂尾楼”工程而购得。
  2004年9月,茂业公司与避风塘公司签订《房屋租赁合同》,约定,茂业公司将其合法拥有的坐落在重庆市江北区建新北路52号(后核定为江北区建新北路16号)基层出租给避风塘公司使用,该房屋的经营面积约357平方米(以实际出租房屋的实际面积及平面图中圈定位置为准);租赁用途为商铺并可经营餐饮;房屋租赁期限为六年,自2005年1月1日起至2010年12月31日止,其中先期2004年 9月31日至同年12月31日为装修免租期,交房时间为2004年9月30日;租金为每月75000元,首期租金于签订合同后7个工作日支付,首期支付2个月的房租和一个月房租作为押金,共计225000元,以后每月5日之前支付当月租金;避风塘公司逾期未付租金,每逾期一日,则需向茂业公司按月租金的3‰支付滞纳金;水、电、通讯费由避风塘公司承担;茂业公司负责水、电、消防设施到位,电表为120KW进户,进水管道为一英寸水管进户,并保证水压,消防设施为消防部门规定的消防水系统、消防报警系统和消防排烟系统。水、电、消防设施的接入费用由茂业公司承担;避风塘公司拖欠租金一个月以上的,茂业公司有权终止合同,收回房屋。合同签订后,2005年3月10日,避风塘公司向茂业公司支付了两个月的租金150000元和押金75000元,同年10月,避风塘公司又支付了10万元给茂业公司。嗣后,避风塘公司未再向茂业公司支付过租金。
  东方时代广场工程的-1层即避风塘公司租赁房屋所在的楼层的消防在2004年10月15日验收合格(不包括装修后的消防验收)。
  茂业公司出租给避风塘公司的房屋中,包含了不属于茂业公司产权范围内房屋,即不在东方时代广场工程的竣工图中。茂业公司在出租上述房屋时,并未告知过避风塘公司上述出租房屋中有部分房屋不在上述工程范围内。
  避风塘公司在接收茂业公司交付的房屋后,随即对该房屋进行装修,准备用作经营茶楼。2005年5月19日,重庆街客餐饮文化有限公司就避风塘公司承租的茂业公司的上述房屋的装修施工图设计消防设计向重庆市公安局消防局报审,重庆市公安局消防局审核意见中称,因在该设计中无消防设计说明、楼层总平面图、无排烟系统等未通过审核。同年6月,重庆街客餐饮文化有限公司就上述消防设计又向重庆市公安局消防局报审,重庆市公安局消防局这次以未说明夹层所用材料等问题未通过审核;同年6月10日,重庆街客餐饮文化有限公司又就租赁场地的装修施工图设计、消防设计向重庆市公安局消防局进行了报审,重庆市公安局消防局对此消防设计经审核后,同意了该设计要求,并要求在装修完毕后,必须经重庆市公安局消防局验收合格后,方可使用。但装修完毕后,该装修工程一直未经过消防验收。
  避风塘公司提供了2005年3月10日支付消防改造款6万元的收据,证明合同上约定消防应由茂业公司到位,但茂业公司一直未将消防到位,导致避风塘公司只有自己对消防进行改造,该款应由茂业公司承担。茂业公司对收据的真实性无异议,但认为茂业公司是提供清水房给避风塘公司,消防工程应由避风塘公司自行负责,该笔款项不应由避风塘自行负担。
  审理中,茂业公司提供了2004年11月25日的电费通知单,证明避风塘公司欠茂业公司电费422元。避风塘公司举示了2005年5月交电费15616元的收据,证明2005年5月份前的电费,避风塘公司在这次缴费中,已缴清了之前的所有电费。
  审理中,避风塘公司就要求茂业公司承担装修损失50万元,请求对避风塘公司租赁的上述茂业公司房屋已经装修的造价进行司法鉴定,本院委托了重庆市中平建设工程咨询有限公司对此进行了评估,重庆市中平建设工程咨询有限公司鉴定的工程造价为498341元。避风塘公司对此鉴定结论无异议,茂业公司认为鉴定单位的鉴定结论中对装修、安装工程均按一类收取费用不对,直接导致有一半的工程造价的差异。鉴定单位回复意见是,取费的标准是按照定额的规定,按每平方米直接费为标准,算出后达到了一类取费标准。
  避风塘公司还要求就投入的餐饮设备的价值进行了司法评估,本院委托了重庆天值资产评估有限公司对餐饮设备进行了司法评估,评估结论为,餐饮设备价值204795元。避风塘公司对评估报告中的资产的评估基准日定位2007年2月6日提出异议,认为应是避风塘公司提出反诉的时间2006年5月作为价值认定时间。评估单位回复意见为避风塘公司提出的价值认定时间以2006年5月为准是不符合评估相关法律、法规、操作规程等,以现场观察的客观现状基础进行评估工作,才是符合法律、法规的。茂业公司对评估结论也提出了以下异议:1、评估单位对避风塘公司餐饮设备进行评估时,评估单位未邀请茂业公司人员到场,因此对这些设备是否在租赁场地内,茂业公司不知晓;2、评估报告中,所列的鉴定的餐饮设备的发票明显高于市场价格,不排除由避风塘公司造价的嫌疑;3、即使评估报告中的餐饮设备存在,但并不能保证均用于了租赁场地的经营,且上述设备均可以再利用,并非就为避风塘公司的损失,对餐饮设备的评估本身就是荒唐的。评估单位的回复为,评估报告中所列餐饮设备均是评估人员到现场勘察确定的,是客观存在的,报告中的评估值并非单纯依靠发票金额而定,而是经过充分的市场调查得出的评估价值;报告中的餐饮设备是存在于租赁场地的,但是否全部均用于租赁场地的经营,并非是评估范围内,评估单位是根据法院的委托而进行的评估。
  审理中,避风塘公司就其停业损失,举示了2005年8月、9月、10月、2006年3月、4月、5月、6月的职工工资明细表,拟证明因茂业公司停水、停电给避风塘公司造成的停业损失123839.50元。茂业公司认为,茂业公司未实施过停水、停电,不应承担损失。
  避风塘公司还举示了2006年5月19日在重庆市渝中区城建档案服务部查询资料的发票,拟证明在2006年5月19日,避风塘公司才知道茂业公司出租的房屋不在规划的竣工范围内。2006年5月30日,避风塘公司向本院提起了对茂业公司的反诉,要求撤销双方签订的《房屋租赁合同》。
  2007年10月20日,避风塘公司将租赁房屋交还茂业公司。
  茂业公司诉称,2004年9月,避风塘公司与茂业公司签订《房屋租赁合同》,被告避风塘公司租赁原告茂业公司位于重庆市江北区建新北路52号(经派出所核定地址编号改为16号)基层面积357平方米的房屋经营茶楼,房屋租赁期为6年,自2005年1月1日起至2010年12月31日止。合同第四条约定:首年年租金90万元人民币,月租金为人民币75000元,首期支付两个月租金及相当于一个月租金的押金,计225000元。以后每月5日前支付当月租金。合同第四条第五款约定,被告避风塘公司应按时向原告茂业公司支付房租。逾期未付,每逾期一日,则被告避风塘公司需向原告茂业公司按月租金的3‰支付滞纳金。合同第九条规定,被告避风塘公司拖欠租金一个月以上的,原告茂业公司有权终止本合同,收回该房屋,由此造成原告茂业公司损失的被告应予以补偿。被告避风塘公司租用该房屋经营至今,仅在2005年3月支付了两个月租金,其余租金均为支付。虽经原告茂业公司屡次派人当面、电话催收后,被告避风塘公司均找借口推诿。现请求判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同》;判令被告避风塘公司支付截止2006年3月所欠租金975000元、水电费6051.70元,租金滞纳金607275元(按所欠租金的每日3‰计算)及付至付清租金本金时止的滞纳金;判令被告避风塘公司赔偿租金损失150000元及付至交还租赁物时止的租金损失。
  避风塘公司辩称及诉称,根据合同的约定,茂业公司应向避风塘公司提供357平方米的合法物业,但茂业公司提供的给避风塘公司的物业中有203.55平方米是违法建筑,在签合同之初茂业公司并未向避风塘公司说明情况,而是隐瞒了这一事实,导致避风塘公司在装修完租赁的物业后无法通过消防验收,不能正常营业,茂业公司的行为已经构成了民事欺诈,因此反诉请求撤销双方之间的签订的《房屋租赁合同》;茂业公司返还避风塘公司已付租金及押金225000元、装修押金5000元和其他收费100000元;茂业公司支付避风塘公司代为完成所租物业消防工程的工程款6万元;茂业公司赔偿避风塘公司的装修损失50万元、停业损失123839.50元。同时,茂业公司提出的租金滞纳金过高应按每日万分之二点一计算。
  茂业公司辩称,茂业公司出租的房屋是合法有效的,避风塘公司所称的203.55平方米在茂业公司从司法处置中购来的时候就已经存在,因此不存在茂业公司有意隐瞒和欺诈避风塘公司。同时在2005年5月19日避风塘公司报消防验收时,就应知道这些房屋不在竣工图中,避风塘公司在2006年6月才提起撤销权,已过除斥期。双方签订的合同是有效,茂业公司不应返还租金给避风塘公司。茂业公司仅承担水、电、消防设施的接入费,消防设施安装工程款本身就应由避风塘公司承担,茂业公司不应承担这部分工程款。茂业公司收取的避风塘公司的10万元是房屋租金,茂业公司不应退还给避风塘公司;避风塘公司在租赁该房屋后,就将该房屋转租给第三人了,由第三人装修和经营,因此避风塘公司要求装修的损失和经营损失的主体是不适格的。综上,应驳回避风塘公司的反诉请求。
  一审法院认为,茂业公司在向避风塘公司出租房屋前,故意隐瞒了出租房屋中有部分房屋不在备案登记的竣工图中,是不合法建筑的事实,致使避风塘公司误认为上述租赁房屋均是合法的房屋,与之签订了《房屋租赁合同》,导致避风塘公司无法正常使用该房屋。因该合同系茂业公司采取了欺诈的手段所致,故该合同系可撤销的合同,相对人避风塘公司可行驶撤销权。法律规定,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权,否则该撤销权消失。茂业公司提出避风塘公司应当在2005年5月19日申报消防时就应知道茂业公司出租房屋的状况,避风塘公司应在1年内行使撤销权,否则无权提起。在2005年5月19日重庆市公安局消防局的审核意见书中已表明,没有楼层的平面图是导致消防审核未通过的原因之一,同时,茂业公司也未提供证据证明已经提供了备案登记的竣工图给避风塘公司,因此,茂业公司不能证明在签合同时或在2005年5月19日前,避风塘公司就知晓出租房屋的状况。至于茂业公司提出在2005年6月2日重庆市公安局消防局审核意见书中未再提出无楼层平面图的意见,至少可证明在此时避风塘公司就知道了租赁房屋的状况。本案中,避风塘公司是在2006年5月30日向本院提交的反诉状,要求撤销双方签订的《房屋租赁合同》,该撤销权的行驶,并没有超过一年的除斥期,故,本院对避风塘公司请求撤销双方签订的《房屋租赁合同》予以支持。造成双方所签订的《房屋租赁合同》被撤销的主要责任在于茂业公司,但避风塘公司在与茂业公司签订合同时也未尽到审查的义务,亦应负相应的责任。
  合同撤销后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因本案中,合同虽然被撤销了,但避风塘公司实际占有了租赁房屋中属于茂业公司的部分房屋,避风塘公司应酌情给予茂业公司占用房屋的使用费每月22500元,避风塘公司占用茂业公司的房屋时间为2005年1月至2007年10月20日,即避风塘公司应支付茂业公司占用房屋的使用费757500 元。避风塘公司已支付250000元,避风塘公司还应支付茂业公司507500元。至于茂业公司提出的按照合同约定避风塘公司应支付滞纳金的问题,因合同已被撤销,合同自始就没有效力,因此合同中约定的滞纳金也自始没有效力,故,茂业公司无权要求避风塘公司支付滞纳金,本院对茂业公司要求避风塘公司支付滞纳金的诉讼请求不予支持。因合同已被撤销,茂业公司应将收取的避风塘公司的保证金75000元退还给避风塘公司。避风塘公司要求茂业公司支付避风塘公司代其所完成的消防改造费60000元的问题,因避风塘公司完成了租赁房屋的消防改造,且消防设施是不能拆除的,因此茂业公司应将这部分折价补偿给避风塘公司,即茂业公司支付给避风塘公司消防改造费42000元。关于避风塘公司的装修损失的问题。虽然在租赁房屋报消防审核时是重庆街客餐饮文化有限公司所报,但并不能证明租赁房屋的装修是重庆街客餐饮文化有限公司所为,同时茂业公司并未提供证据证明租赁房屋的装修不是避风塘公司所做,因此,本院认定租赁房屋的装修是避风塘公司所做。重庆市中平建设工程咨询有限公司所做出的租赁房屋装修造价的鉴定报告,虽然茂业公司提出了取费标准的问题,但重庆市中平建设工程咨询有限公司的计算是按照定额的标准计算,且鉴定过程并未违反法律、法规等的规定,鉴定结论是有效的,即本院采信避风塘公司装修的租赁房屋的造价为498341元。因造成合同撤销的主要责任在茂业公司,次要责任在避风塘公司,故,茂业公司应承担避风塘公司的装修损失70%的责任即赔偿给避风塘公司装修损失348838.7 元。至于避风塘公司要求茂业公司赔偿停业损失的问题,因避风塘公司并未提供证据证明茂业公司对其实施过停水、停电的证据,因此对避风塘公司的此诉讼请求,本院不予支持。关于茂业公司要求避风塘公司支付水电费6051.70元的问题,因茂业公司仅提供了2004年11月的电费催收单,该单据上记载的电费仅有422元,因此避风塘仅需向茂业公司支付422元的电费。避风塘公司所辩称在2005年5月已付了之前所有的电费,因其所提供的证据上并不能证明这一观点,本院对此不予采信。关于避风塘公司要求茂业公司返还装修押金5000元的问题,因避风塘公司并未提供证据证明茂业公司收取了该押金,故,本院对避风塘公司的此项请求不予支持。
  综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条五十六条五十八条的规定,判决如下:一、撤销重庆茂业地产有限公司与上海避风塘茶楼有限公司于2004年9月签订的《房屋租赁合同》。二、上海避风塘茶楼有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆茂业地产有限公司房屋占用费507500元。三、上海避风塘茶楼有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆茂业地产有限公司电费422元。四、重庆茂业地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海避风塘茶楼有限公司租赁房屋押金75000元。五、重庆茂业地产有限公司于本判决生效之日起十日内补偿上海避风塘茶楼有限公司消防改造费42000元。六、重庆茂业地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海避风塘茶楼有限公司装修损失348838.7元。七、驳回重庆茂业地产有限公司的其他诉讼请求。八、驳回上海避风塘茶楼有限公司的其他诉讼请求。上列二、三、四、五、六项品迭后,上海避风塘茶楼有限公司应于本判决生效之日起十日内给付重庆茂业地产有限公司42083.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18701元,其他诉讼费9350元,反诉受理费14248元,其他诉讼费4275元,鉴定费25714元,共计72288元,由重庆茂业地产有限公司负担45475负担,上海避风塘茶楼有限公司负担26813元。重庆茂业地产有限公司已向本院交纳诉讼费用28051元、上海避风塘茶楼有限公司已交纳诉讼费和鉴定费43967元,重庆茂业地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付给上海避风塘茶楼有限公司诉讼费17154元。
  避风塘公司不服一审判决,向本院提出上诉,请求:1、撤销原判第二条,判令茂业公司返还避风塘公司房屋租金250000元;2、判令茂业公司向避风塘公司支付停业损失123839.5元;3、撤销原判第五条,判令茂业公司赔偿避风塘公司消防改造费60000元;4、撤销原判第六条,判令茂业公司赔偿避风塘公司装修损失498341元;5、判令茂业公司承担本案诉讼费。主要事实和理由:1、茂业公司出租给避风塘公司的房屋有一部分系不合法建筑,因此一审法院判决避风塘公司向茂业公司支付房屋占用使用费存在认定事实不清,适用法律不当的错误。2、茂业公司在签订合同前向避风塘公司出示了《房屋租赁证》,而事实上该《房屋租赁证》与该租赁物的实际产权、消防状况大相径庭,一审法院认为因避风塘公司在签订合同前未尽到审查义务而判令茂业公司不全额承担避风塘公司消防改造费和装修损失同样属认定事实不清,适用法律不当。3、双方当事人发生纠纷后,茂业公司多次采取停电手段致使避风塘公司不能营业,造成营业损失123839.5元。
  茂业公司辩称:1、避风塘公司承租的房屋是茂业公司通过司法处置的方式获得,避风塘公司在承租房屋前多次查看该房屋的结构和位置,因此,避风塘公司对承租房屋产权状况是明知的,茂业公司没有实施欺诈行为。 2、避风塘公司行使合同撤销权超过一年的除斥期。3、一审法院支持避风塘公司主张的装修和设备损失,以及经营损失,均没有事实和法律依据。请求:驳回避风塘公司的全部上诉请求。
  经审理查明:1、避风塘公司申请证人一张云秀出庭作证。张云秀陈述,其2005年5月到重庆街客餐饮文化有限公司工作,2005年8、9、10月和2006年2月底、3月,本案诉争房屋均停电。避风塘公司申请证人二李开碧出庭作证。李开碧陈述,其2005年6月到重庆街客餐饮文化有限公司工作,2005年8-10月和2006年2月,本案诉争房屋均停电。避风塘公司申请证人三李维琴出庭作证。李维琴陈述,其2005年1月到重庆街客餐饮文化有限公司工作,2005年8、10月,本案诉争房屋停电。避风塘公司申请证人四张善才出庭作证。张善才陈述,其是工商局片区管理人员,本案诉争房屋停水、停电两次。
  本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
  本院认为,茂业公司在向避风塘公司出租房屋前,故意隐瞒了出租房屋中有部分房屋不在备案登记的竣工图中,是不合法建筑的事实,致使避风塘公司误认为上述租赁房屋均是合法的房屋,与之签订了《房屋租赁合同》,导致避风塘公司无法正常使用该房屋。因该合同系茂业公司采取了欺诈的手段所致,故该合同系可撤销的合同,一审法院对避风塘公司请求撤销双方签订的《房屋租赁合同》予以支持正确。造成双方所签订的《房屋租赁合同》被撤销的主要责任在于茂业公司,但正如避风塘公司所述,茂业公司在签订合同前向避风塘公司出示了《房屋租赁证》,而事实上该《房屋租赁证》与该租赁物的实际产权、消防状况大相径庭。因此,避风塘公司在与茂业公司签订合同时也未尽到审查的义务,亦应负相应的责任。故避风塘公司上诉认为茂业公司在签订合同前向避风塘公司出示了《房屋租赁证》,而事实上该《房屋租赁证》与该租赁物的实际产权、消防状况大相径庭,一审法院认为因避风塘公司在签订合同前未尽到审查义务而判令茂业公司不全额承担避风塘公司消防改造费和装修损失同样属认定事实不清,适用法律不当的上诉理由,不能成立。
  合同撤销后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,合同虽然被撤销了,但避风塘公司实际占有了租赁房屋中属于茂业公司的部分合法房屋,避风塘公司应酌情给予茂业公司该部分房屋的占用房屋使用费,故避风塘公司上诉认为茂业公司出租给避风塘公司的房屋有一部分系不合法建筑,一审法院判决避风塘公司向茂业公司支付房屋占用使用费属认定事实不清,适用法律不当的上诉理由,不能成立。关于避风塘公司上诉认为双方当事人发生纠纷后,茂业公司多次采取停电手段致使避风塘公司不能营业,造成营业损失123839.5元的上诉理由,因避风塘公司并未提供证据证明茂业公司对其实施过停电的证据,故避风塘公司的该项上诉理由不能成立。
  综上,本院认为避风塘公司的上诉理由及请求不能成立,本院不予支持。原审判决结果正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审案件受理费14248元,由上诉人避风塘公司负担。
  本判决为终审判决。
  
  
  
  
审 判 长   廖鸣晓
审 判 员   赖生友
审 判 员   刘 毅
二○○九年三月十七日
书 记 员   廖 蔷


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