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承租人和承包人的合同的性质名为承包合同,实为租赁合同,行为构成合同约定的擅自转租或与他人共同使用承租房屋的违约行为。出租方依据合同约定解除合同的行为合法有效。(名为承包实为转租)
来源:合同律师网   作者:   人气:7127   合同律师网 合同法律师咨询 合同律师服务

北京中铁金方物业管理中心与北京金贸旅馆房屋租赁合同纠纷上诉案
 
北京铁路运输中级法院
民事判决书
 
(2008)京铁中民终字第50号


  上诉人(原审原告)北京中铁金方物业管理中心。
  
  法定代表人陈伟,总经理。
  
  委托代理人张长江,北京市国源律师事务所律师。
  
  委托代理人齐红玲。
  
  上诉人(原审被告)北京金贸旅馆。
  
  法定代表人计晓军,经理。
  
  上诉人北京中铁金方物业管理中心(以下简称金方物业)与上诉人北京金贸旅馆(以下简称金贸旅馆)房屋租赁合同纠纷一案,金方物业与金贸旅馆均不服北京铁路运输法院(2008)京铁民初字第45号民事判决,向本院提起上诉。本院于2008年11月10日受理后,依法组成由法官李军担任审判长,法官李刚、李冬梅参加的合议庭,于2008年12月12日召集双方当事人进行了庭前证据交换,并于2008年12月25日、2009年1月9日公开开庭进行了审理。上诉人金方物业委托代理人张长江、齐红玲,上诉人金贸旅馆法定代表人计晓军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
  
  金方物业在一审中起诉称:2006年1月23日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,合同约定原告将北京市丰台区太平桥10、15号楼负二层租赁给被告用于办公、住宿、仓储,并约定被告如需将租用财产转租或与他人共同使用时,必须事先征得原告的书面同意,否则原告有权终止合同。2007年8月,原告发现被告有将租用财产转租的行为,即向被告表明原告不同意转租并要求被告立即结束转租关系,否则原告将按合同约定进行处理。2008年1月,原告发现被告对原告的要求置之不理,继续将租用财产进行转租。2008年1月17日,原告正式向被告发出解除合同通知,通知中明确告知被告因其行为严重违反合同约定,原告决定与被告解除合同并要求被告限期腾退房屋并交还原告。被告收到通知后,该合同已于1月20日解除。但被告态度消极且不按通知要求履行义务。合同约定的优先承租权,是附有相应条件和义务的,即按照合同约定完全履行合同义务,没有转租等严重违约行为。被告因为其严重违约行为而丧失了优先承租权。故向法院起诉请求:1、依法确认原告解除《房屋租赁合同》的行为合法、有效;2、被告腾退房屋交还原告;3、被告按合同约定向原告支付违约金人民币2000元;4、被告赔偿原告自2008年1月21日起至被告实际腾退房屋之日的损失,按每天520.54元计算,截止2008年5月15日为60 382.64元。
  
  金贸旅馆在一审中辩称:原告起诉事实不能成立,其解除合同的行为无效。理由如下:一、被告与刘大鹏、王笃才签订的承包合同先于原告与被告签订的租赁合同,且原告在与被告签订租赁合同时,已经知道被告与刘大鹏、王笃才之间有承包关系,原告起初不同意被告承包给他人经营,但双方最终都作出让步,签订了《房屋租赁合同》,表明原告承认《承包合同》合法有效。二、被告与刘大鹏、王笃才的承包合同是经营模式的一种,不是《房屋租赁合同》约定的转租行为。三、在2008年1月被告接到原告的解除合同通知书之前,原告并没有向被告表明“不同意转租并要求被告立即结束转租关系”,而是于2007年9月10日向被告催收了租金,于2007年12月向被告发出了招租通知。四、原告解除合同的目的是要将被告承租的房屋租赁给北京晋武伟业商贸有限公司。这侵犯了被告的优先承租权。被告已就优先承租权争议起诉到了西城区人民法院。请求法院驳回原告的诉讼请求,或中止审理。
  
  北京铁路运输法院审理查明:2005年3月铁道部机关房地产管理所(甲方)与金贸旅馆(乙方)签订《中央国家机关事业单位用房租赁合同》,合同约定的标的物为丰台区太平桥10号楼、15号楼地下层及设备层,建筑面积500平方米,房屋用途为经营,月租金5000元,合同期限自2005年1月1日至2005年12月31日止。
  
  2006年1月23日,金方物业(甲方)与金贸旅馆(乙方)签订《房屋租赁合同》,合同约定甲方将北京市丰台区太平桥10、15号楼负二层(使用面积共计982平方米)出租给乙方,乙方将承租房屋用于办公、住宿、仓储,租赁期限为2年,甲方从2006年1月1日将房屋交付给乙方使用,至2008年1月31日收回(含一个月装修期),年租金6万元,每年2月1日和8月1日前交纳租金,每次交纳租金3万元。合同中还约定乙方不得擅自将承租房屋转租、转让、转借他人使用或与他人共同使用承租房屋,乙方由于工作需要,将租用财产转租或与他人共同使用时,必须事先征得甲方的书面同意,否则,甲方可以终止合同。乙方违反合同,擅自将承租房屋转租给他人使用或与他人共同使用的,应支付违约金2000元,如因此造成承租房屋损坏的,还应负赔偿责任。合同期满,乙方在同等条件下对租赁房屋有优先租赁权,但在决定续租时,应在租赁期届满前30天通知甲方,如双方同意维持租赁关系,需重新签订合同。2007年3月28日,金方物业与金贸旅馆签订《<房屋租赁合同>补充协议书》,将房屋租金变更为年租金7.2万元。2007年9月10日,金贸旅馆交纳了2007年度下半年度(截止2008年1月31日合同期满日)租金3.6万元。
  
  2007年8月,王笃才在与金贸旅馆发生民事纠纷的情况下向金方物业反映金贸旅馆对外承包的情况,并提供了金贸旅馆与王笃才签订的《承包协议》和《承包协议补充协议》复印件等合同材料。金方物业在对此事进行处理时,表明了不得转租的立场。金方物业于2007年12月就太平桥10、15号楼地下空间,作为整体对外公开招租,向金贸旅馆发出了招租通知,期间,刘大鹏向金方物业反映金贸旅馆仍与其签订有《承包合同》,此后,于2008年1月11日向金方物业提供了该《承包合同》复印件,并提交了相关书面情况说明。
  
  2008年1月 17日,金方物业以金贸旅馆违反合同约定,未经金方物业同意,擅自将租用财产转租,严重违反合同约定为由,向金贸旅馆发出书面解除合同通知书,并限三日内将承租房屋腾退并交还金方物业,支付违约金2000元。金贸旅馆于2008年1月20日签收该解除合同通知书,但至今未腾退房屋,也未支付2000元违约金。
  
  另查明,坐落于北京市丰台区太平桥东里10、15号楼的产权人为中华人民共和国铁道部。铁道部机关服务局对该房产享有经营管理权,于2005年11月将该两处房产的地下空间划拨给金方物业负责经营管理,金方物业享有使用权及获得收益的权利,有权对外出租。
  
  再查明,2005年11月3日,金贸旅馆(甲方)与刘大鹏(乙方) 就金贸旅馆二分部(地址:丰台区太平桥东里15号楼负二层地下室)签订《承包合同》,合同主要约定:一、承包期限为7年。二、承包费7.5万元。三、承包期内费用的分担:甲方负责取暖费、人防费、及工商、税务、消防、公安方面的协调工作。协调费用由甲方负担,因乙方原因致使被消防、公安罚款由乙方自己负担。乙方自觉守法经营,并接受甲方的检查、监督。乙方负担承包期内的水费、电费、卫生费、电话费。四、责任权利义务。甲方按期将房屋交给乙方经营,若甲方不能按期交付,甲方应赔偿乙方因此所受损失。合同期内,房屋内的设备、设施由乙方负责维护、保养及维修、更换。乙方不得留住无身份证人员,对租住人员做好登记、验证管理工作,对来访人员逐一填写会客登记,不得遗漏。甲方为乙方提供五张双人床、电话一部,各房间安装独立电度表、灯、电源插座,闭路电视插座及手机信号系统,一次性配备15支ABC型5公斤灭火器。灭火器的年检、维修、更换费用由乙方负担。地面楼道铺地砖,房间地面不铺地砖。
  
  2005年11月4日,金贸旅馆(甲方)与王笃才(乙方)就金贸旅馆(地址:丰台区太平桥东里10号楼地下室)签订了《承包协议》,主要约定:一、承包期限:8年。二、用途:商住、旅馆、办公。三、承包费为每年7万元。四、付款方式:采取上缴款方式。五、承包经营权的移交:2005年3月1日甲方将旅馆的承包经营权交给乙方,包括相关的各种手续。六、承包期内费用的分担:经营费用由乙方负担,取暖费、人防费、办证费(不含西客站接站证等相关费用)由甲方负担,水、电、卫生费、西站接站证费等相关费用由乙方负担,各种证照的年检费用由乙方负担。甲方为乙方一次性配备15支ABC型灭火器,灭火器的年检费用乙方负担。承包经营期间旅馆内的设备、设施由乙方负责维护维修。七、双方的权利义务。甲方按时将旅馆交给乙方经营,如不能按期交付,甲方应赔偿乙方因此所受损失。乙方应守法经营,甲方有权进行监督、检查。乙方不得留住无身份证人员及相关人员住宿,做好入住人员的登记、验证管理工作,对来访人员认真做好会客登记,不得遗漏。承包期内,乙方如将承包经营权转包他人,应提前以书面形式与甲方协商。因不可抗力致使本协议无法履行,双方各自承担损失,互不退赔。甲方未按期提供各种证照致使乙方无法正常经营,由此给乙方造成的损失,由甲方负责。乙方不交或未能按期交款,甲方有权终止协议。甲方负责协调公安、工商、税务等方面的事务。
  
  2007年2月28日,金贸旅馆(甲方)与王笃才(乙方)签订《承包协议补充协议》约定:一、乙方在经营期间必须严格遵守国家、政府的各项法律、法规、政策。乙方在经营期间因违反国家、政府的各项法律、法规、政策,原协议及本补充协议自动解除。二、乙方在经营期间,应留存所有员工的身份证复印件,并交甲方一份备案。其中户籍员应经过培训上岗,未经培训不得上岗,保证及时登记、录入。三、甲方提供营业执照、卫生许可证、特行许可证、税务登记证共计四种证件的正本原件各一件、发票专用章一枚给乙方,协议到期或协议解除乙方将上述四种证件及发票专用章交回。在协议期间或协议期满时,乙方每丢失一种证件或发票专用章须赔偿2000元给甲方,造成损失超过的按实际损失赔偿。因乙方原因致使相应证照未能通过年检损失乙方自负。四、乙方离开本店超过2日(含2日)以上,需提前向甲方报告,并安排合格人员替换工作,甲方在检查时乙方应当配合不得干扰,双方做检查记录。五、经甲方或公安部门检查发现值班室无人等脱岗现象或留住无身份证人员(包括有身份证而未登记的人员住宿)或对来访人员未进行会客登记等违反安全法规的情况累计超过10次时,原协议及本补充协议自动解除。六、原协议第七条第9款系指乙方的正常经营活动中的相关事宜,因乙方未能遵纪守法而受到的行政调查、处罚、勒令停业等情况不是甲方的义务。七、后附移交物品清单一份。属固定资产的协议到期后一并交还,缺失的按原价赔偿。八、经营期间乙方不得随意装修改变房间结构,如需要乙方应当先向甲方报告,并按照相关要求进行行政审批,否则一切后果由乙方负责。九、本补充协议之前的费用分摊如下:身份证鉴定仪购置费用4800元由甲方承担,房间整改共计4290元,甲方分摊2830元,乙方分摊1460元,原手机信号设备为甲方所有,乙方在本补充协议签订时交还甲方。本补充协议之后,乙方经营期间,根据经营需要增加的设备、设施(包括价值较高的固定资产)由乙方决定、出资,甲方不得干涉,协议期满或协议解除由乙方带走。乙方需要发票则按规定购买、交税。
  
  北京铁路运输法院判决认为: 金方物业与金贸旅馆于2006年1月23日签订的《房屋租赁合同》合法有效,双方应按合同约定履行。合同约定如果金贸旅馆未经金方物业书面同意擅自转租或与他人共同使用,则金方物业有权解除合同。本案争议的焦点是金贸旅馆分别与王笃才、刘大鹏签订承包合同是否构成解除合同的违约行为。对此焦点问题,该院认为,由于金贸旅馆与刘大鹏、王笃才分别签订的《承包合同》、《承包协议》在金贸旅馆与金方物业签订《房屋租赁合同》之前就已经存在,金贸旅馆在与金方物业签订《房屋租赁合同》之时应当就上述承包合同问题向金方物业进行说明,在此基础上,双方应对此问题做出明确约定。关于金贸旅馆辩称签订租赁合同之前金方物业明知其对外承包经营,并最终承认承包合同的有效性,因金贸旅馆没有证据证明其事实主张,故该院对金贸旅馆的辩解主张不予采信,不能认定金方物业在签订合同之前明知金贸旅馆已承包给个人经营,并承认承包合同的有效性。关于金贸旅馆辩称在其接到解除合同通知书之前金方物业并未向金贸旅馆表明不同意转租并要求立即结束转租关系,与王笃才的证人证言不符,该院亦不予采信。且金方物业收取租金的行为和向金贸旅馆发出招租通知的行为并不影响金方物业依本合同行使解除合同的权利。
  
  关于本案《承包合同》、《承包协议》的性质,该院认为,从金贸旅馆与刘大鹏的《承包合同》约定的内容看,合同限定的地址为丰台区太平桥东里15号楼负二层地下室,刘大鹏除负担合同期内的水、电、卫生、电话费用外,每年还要交纳一定数额的费用,第四条责任权利义务的约定主要涉及的是房屋及房屋内的床、电话、灭火器等设施的交付、维护使用问题,因此,认定该《承包合同》的性质为名为承包合同,实为租赁合同;从金贸旅馆与王笃才签订的《承包协议》的内容看,合同限定地址为北京市丰台区太平桥东里10号楼地下室,王笃才除负担合同期内的水、电、卫生、西站接站证费、各种证照的年检等费用外,每年还要交纳一定数额的费用,虽然约定有承包经营权包括各种证照的移交,但《承包协议补充协议》有对房间整改问题的约定,因此,该合同的履行必然涉及房屋的交付和使用。对金方物业来讲,这具有对其所出租房屋的转租或与他人共同使用的性质。综上,金贸旅馆的行为构成合同约定的擅自转租或与他人共同使用承租房屋的违约行为。金方物业依据合同约定解除合同的行为合法有效。该合同自金贸旅馆收到解除通知之日,即2008年1月20日解除。金贸旅馆应腾退房屋交还给金方物业。金贸旅馆拒不腾退房屋,应赔偿拒不腾退期间的损失,损失数额按原承租标准(每年7.2万元)计算。由于金贸旅馆于2007年9月10日已交纳至2008年1月31日的租金,该2008年1月20日至2008年1月31日期间的租金应冲抵相应期间的损失,因此,应以2008年2月1日作为损失计算的实际起始时间。金方物业请求金贸旅馆支付违约金2000元,有事实和法律依据,该院予以支持。关于优先承租权的问题,本案不涉,另案处理。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第九十七条的规定,判决如下:一、确认原告北京中铁金方物业管理中心与被告北京金贸旅馆2006年1月23日签订的《房屋租赁合同》于2008年1月20日解除。二、被告北京金贸旅馆于本判决生效后十日内腾退位于北京市丰台区太平桥东里10号、15号楼地下二层房屋,交还原告北京中铁金方物业管理中心。三、被告北京金贸旅馆给付原告北京中铁金方物业管理中心违约金二千元,于本判决生效之日起十日内付清。四、被告北京金贸旅馆按每年七万二千元的标准赔偿原告北京中铁金方物业管理中心自2008年2月1日起至实际腾退之日的损失。
  
  金方物业不服一审法院上述民事判决,向本院提起上诉。其主要上诉理由是:一、金方物业损失计算的起始时间应为2008年1月21日。因金贸旅馆有擅自转租的严重违约行为并拒不改正,金方物业于2008年1月17日向其发出解除合同通知,金贸旅馆于2008年1月20日收到金方物业的解除合同通知,合同自此解除。二、金方物业损失数额应按照每天520.54元计算。因金贸旅馆拒不交还占用的房屋致使金方物业无法使用整体招租房屋,无法和中租单位签订租赁合同。所以要求金贸旅馆按中租单位承诺的每年19万元的标准赔偿金方物业的全部损失。综上,请求二审法院撤销一审判决第四项,依法改判,并由金贸旅馆承担本案的诉讼费用。
  
  金贸旅馆不服一审法院上述民事判决,向本院提起上诉。其主要上诉理由是:一、原审法院认定事实错误。金方物业在与金贸旅馆签订房屋租赁合同之前就知道金贸旅馆与王笃才、刘大鹏之间存在承包经营协议,金方物业是同意金贸旅馆将10、15号楼的负二层给他人承包经营的,故金贸旅馆不存在违约行为。原审法院将金贸旅馆与王笃才、刘大鹏签订的承包合同认定为具有转租或与他人共同使用的违约行为是错误的。金方物业在招租评审中恶意使金贸旅馆不中租,损害了金贸旅馆的合法利益。原审法院对金贸旅馆提出的金方物业伙同第三人使用虚假证明材料、伪造国家机关公文、私刻公章的事实不予认定是错误的。二、原审法院适用法律错误。原审法院已认定金方物业与金贸旅馆于2006年1月23日签订的房屋租赁合同有效,在金贸旅馆不存在违约行为的情况下,认定双方合同已解除是错误的,适用法律错误。金方物业未在合理期限内行使解除权,其解除权已消灭。三、本案中金方物业未向金贸旅馆支付维护房屋支出的必要费用,违反了《物权法》第二百四十三条的规定。综上,请求二审法院依法撤销原审判决,驳回金方物业的诉讼请求和上诉理由,并依法将金方物业及第三人的违法犯罪行为移交公安机关处理,一、二审诉讼费由金方物业承担。
  
  金贸旅馆在二审举证期限内向本院提交以下新的证据证明金方物业在与金贸旅馆签订房屋租赁合同之前就知道金贸旅馆已承包给个人经营的事实:1、山西省夏县工商业(联合会)北京分会给铁道部机关房地产管理所《关于承包太平桥东里15号楼负一层部分空间的主要问题》的函、金贸旅馆出具的收据两张;2、金方物业给夏县商会的通知;3、金贸旅馆出具的《关于北京金贸旅馆续租一事至中铁金方物业管理中心的意见》;4、金贸旅馆的工作计划;5、金贸旅馆的经营计划;6、回执;7、金方物业给金贸旅馆的通知。
  
  金方物业针对金贸旅馆的上诉理由答辩称:金贸旅馆在一、二审期间均无证据证明金方物业在与其签约前知道金贸旅馆将房屋转租。根据双方房屋租赁合同中的约定,金贸旅馆将租用财产转租或与他人共同使用时,必须事先征得金方物业的书面同意,而金贸旅馆无证据证明已得到金方物业的书面同意。金方物业在知道金贸旅馆将房屋转租后,及时向其发通知制止,但其并未改正。金方物业行使解除权符合合同约定和法律规定。本案中,金贸旅馆认为有私刻公章的情形,金方物业同意将涉刑事犯罪部分移交公安机关,民事部分应继续审理。一审法院适用法律正确。本案中,金贸旅馆并非善意占有人,故其无权要求金方物业赔偿其因维护房屋而支出的必要费用。
  
  金贸旅馆针对金方物业的上诉理由答辩称:不同意金方物业的上诉理由。金方物业的行为背离诚信,是不道德的。原审法院的判决是违背立法者本意的。
  
  本院经组织双方当事人交换证据及庭审质证,对于金贸旅馆提交的上述七份证据,上诉人金方物业认为上述证据均不是新证据,不同意质证。本院认为,上述七份证据不是新的证据,且不能证明金贸旅馆的证明事项,故本院对上述证据不予认定。
  
  本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
  
  本院认为:金方物业作为北京市丰台区太平桥东里10、15号楼的合法经营管理人,与金贸旅馆就10、15号楼负二层签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效,双方当事人应严格按照合同约定履行义务。根据合同约定,金贸旅馆有擅自将承租房屋转租、转让或转借他人使用的,以及未经金方物业允许,擅自决定他人与其共同使用承租房屋等行为时,金方物业有权终止合同。因金贸旅馆与刘大鹏、王笃才签订的承包合同中分别约定了金贸旅馆按时将承租的房屋交付给刘大鹏、王笃才使用的义务,该行为违反了金贸旅馆与金方物业在《房屋租赁合同》中金贸旅馆不得擅自将承租房屋转给他人使用或与他人共同使用的约定,故金方物业依约解除合同的主张合法有据,本院予以支持。金贸旅馆上诉主张,金方物业在与其签订《房屋租赁合同》之前就明知并同意金贸旅馆将10、15号楼负二层给他人承包经营的事实,其不存在违约行为。因金方物业对上述主张不予认可,且金贸旅馆亦不能提交有效的证据予以证明金方物业同意或知道其将承租的房屋交付给他人使用,故本院对金贸旅馆的此项主张,不予采信。2007年8月,金方物业知道了金贸旅馆将承租的房屋交给他人使用的事实,随即表明了不得转租的立场。于2008年1月17日向金贸旅馆发出书面解除合同通知书,金方物业的行为未违反解除权行使的法律规定。金贸旅馆认为金方物业解除权已消灭的上诉理由,不能成立,本院不予支持。关于金贸旅馆在二审中提出的要求金方物业支付维护房屋支出必要费用的主张,因金方物业不同意在本案中就此项请求进行调解,故金贸旅馆需另行起诉。关于金贸旅馆提出金方物业在招标评审中有违法犯罪行为,应将本案移交公安机关处理的问题,因本案是金方物业基于双方之间的合同提起诉讼,不涉及应由公安机关处理的问题,故金贸旅馆的上述理由,本院不予支持。
  
  关于金方物业要求从2008年1月21日计算损失的上诉理由,本院认为,《房屋租赁合同》解除后,金贸旅馆拒绝腾退房屋,金方物业有权向其主张拒不腾退期间的损失。考虑到本案金贸旅馆租金已交至2008年1月31日的情况,以及双方当事人的诉辩意见,本院对金方物业的此项上诉意见不予支持。关于金方物业认为损失数额应按每天520.54元计算的上诉理由,本院认为虽然金方物业主张中租单位承诺每年支付房屋租金19万元,每天520.54元,但未向法庭提交充分证据证明双方最终确认的租金数额,故一审法院按每年7.2万元认定损失标准并无不妥。金贸旅馆应按每年7.2万元向金方物业赔偿损失至实际腾退之日。综上,上诉人北京中铁金方物业管理中心及北京金贸旅馆的上诉理由均不能成立。原审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  
  驳回上诉,维持原判。
  
  一审案件受理费一千三百零九元,由北京中铁金方物业管理中心负担二百九十二元(已交纳),北京金贸旅馆负担一千零一十七元(于本判决生效后七日内向北京铁路运输法院交纳);二审案件受理费二千一百元,由上诉人北京中铁金方物业管理中心负担七百九十一元(已交纳),由上诉人北京金贸旅馆负担一千三百零九元(已交纳)。
  
  本判决为终审判决。

审 判 长   李 军
审 判 员   李 刚
代理审判员   李冬梅
二○○九年一月九日
书 记 员   陈子煊




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