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开发商和买方签订《认购协议书》合法有效,开发商将房屋转售,造成买方无法实现签订《商品房购销合同》的目的,开发商构成缔约过失责任,对买方所遭受的因信合同成立受到的信赖利益损失,应承担弥补性的赔偿责任。公平合理、等价有偿的原则,买方的信赖利益损失应以其实际交付的房款占总房款的比例乘以可得利益。(缔约过失责任、可得利益损失、公平原则)
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《人民法院案例选》2003年第三辑,总第45辑,第106—115页:陈勇敏诉正达公司取得预售许可证后不按事先签订的商品房认购书签订购销合同返还已付房款和赔偿损失案

案情:1999430日,陈勇敏(原告)和厦门正达房地产开发公司(被告)签订一份《认购协议书》,约定原告购买被告开发的“富城花园”南楼一层G店面,单价每平方米16900元,面积86.15平方米。认购书签订后,原告交纳了定金2万元,并于同年8月份前分5次交纳了百分之五十的房款合计725935元。19991117日,被告取得“富城花园”部分住宅、商品房的预售许可证。2000310日,被告取得“富城花园”全部房屋预售许可证。20004月,原告携带《认购协议书》及所交房款的收款收据到被告处,要求签订该店面的《商品房购销合同》。被告办公室主任收回了《认购协议书》和收款收据,却以原告无法按其总经理要求交回被告发给原告的一封信为由,未与原告签订该店面的《商品房购销合同》。原告知悉2000114日被告一每平方米23081元将诉争店面卖给案外人朱德清后,要求被告返还交纳的购房款并赔偿损失。2000720日、25日,被告分别退还原告4万元、10万元,尚欠585935元未返回给原告。200113日,原告以被告诈骗其预付款为由向开元区公安局刑警大队报案。刑警大队认为此属经济案件,建议移交法院受理。

原告向法院起诉要求被告返还购房款585935元,赔偿可得利润损失532493.15元,及侵占款项的利息。被告答辩称原告确实有购买店面的意向,但没有明确要购买哪个店面。后双方协商达成退还店面该买两套公寓楼的协议,被告也退还了部分房款及给予原告部分的让利。故请求驳回原告起诉并要求原告履行购买两条公寓楼的合同。

厦门市开元区法院认为:原被告签订的《认购协议书》为1999430日,此时被告尚未取得诉争房的预售许可证,被告无权出售该房给原告,故原被告签订的该《认购协议书》无效。协议无效的过错主要在被告,故原告要求利息损失可以,原告要求被告赔偿可得利润损失没有依据。法院于2001618日判决被告返还原告购房款585935元及占用利息。

原告不服上诉称一审认定合同无效错误,偏袒被告的过错行为,减轻甚至免除了被告应承担的民事责任,是显失公平的。

厦门市中级法院认为:原被告《认购协议书》为有效。原告按约如期交付了购房款,被告却擅自将店面出售给第三人,谋取高额利润,显然是违约行为。20004月,原告要求签订合同时,被告不仅不告知实情,还以借口收回原告持有的认购书和收款收据,显然违背了诚实信用原则。被告应将其转售原告认购店面所获得的532493.15元,扣除其应交纳的5.875%的营业税、教育附加费等附加税31283.971.5%的企业所得税7987.4元,赔偿原告因此而受到的损失493221.78元。法院于2001828日判决解除原被告签订的《认购协议书》,被告返还原告购房款585935元及占用利息,赔偿原告损失493221.78元。

被告不服申请再审称二审认定《认购协议书》有效与法有悖,原告仅预交百分之五十购房款的情况下,判决被告支付原告因转售该房获得的金额利润493221.78元,并支付其预交购房款的利息有失公平。

厦门市中级法院经再审认为:《认购协议书》合法有效。被告违背诚实信用原则,将房屋转售,造成原告无法实现签订《商品房购销合同》的目的,被告已构成缔约过失责任,对原告所遭受的因信合同成立受到的信赖利益损失,应承担弥补性的赔偿责任。根据公平合理、等价有偿的原则,原告的信赖利益损失应以其实际交付的房款占总房款的比例乘以493221.78元计算。法院于2002618日判决撤销一、二审判决,解除原被告的《认购协议书》,被告返还原告购房款585935元,赔偿原告信赖利益损失245922.3元。



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