上海某实业有限公司诉上海某包装材料有限公司房屋租赁合同纠纷案

 

上海市青浦区人民法院
民事判决书

 

（2008）青民三（民）初字第2805号

　　原告上海某实业有限公司。
　　法定代表人朱某。
　　委托代理人胡某。
　　委托代理人叶某。
　　被告上海某包装材料有限公司。
　　法定代表人刘某。
　　委托代理人王某。
　　原告上海某实业有限公司诉被告上海某包装材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年9月27日立案受理后，依法由代理审判员江涛独任审判。本案于2008年11月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人胡某，被告委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海某实业有限公司诉称：2006年10月12日，原、被告签订租赁协议一份，原告将自己所有的产权房（现座落在上海市某镇某街286号，原为某镇某街284号）租赁给被告。协议第二条约定，租赁期限为五年，即从2006年11月1日起至2011年10月31日止。第二条约定：年租金11万元整，以后每年环比递增3%，即第二年113，300元，第三年116，700元等。第四条约定：付款方式为先付后用。签协议时被告方一次性付清第一年度的租金，以后在每年十月底付清当年度租金。协议第五条第三款约定：如被告欠缴租金超过一个月的，原告方有权收回该租赁物并终止协议。协议第六条违约责任约定：被告如违反本协议第五条第3款的规定的，即视作违约，按违约责任处理。签约后，被告使用系争房屋，并在付清了第一年度的租金11万元。但自2007年11月1日起，被告一直不肯支付房租。2008年5月16日，被告出具了承诺书，但被告言而无信，至今未付。故请求判令：一、解除原、被告签订的租赁协议；二、被告支付原告自2007年11月1日至2008年7月31日期间的租金人民币84，975元；三、被告承担违约责任，并支付原告违约金人民币30，000元；四、本案的诉讼费由被告承担。
　　被告上海某包装材料有限公司辩称：虽然被告公司的法定代表人是刘某，但他现在已经不负责被告公司了。这个厂实际由委托代理人王某来投资经营。刘某与原告签订租赁协议的系争房屋并没有用于开办被告公司，而是开办了另外一家公司，法定代表人也是刘某，与被告公司无关。
　　经开庭审理查明：2006年10月12日，原、被告分别作为甲方和乙方签订租赁协议，协议约定：甲方将座落于上海市青浦区某镇某街286号租赁给乙方。租赁期限为五年，即从2006年11月1日起至2011年10月31日止。年租金11万元整，以后每年环比递增3%，即第二年113，300元，第三年116，700元等。付款方式为先付后用。签协议时乙方一次性付清第一年度的租金，以后在每年十月底付清当年度租金。协议第五条第3款约定，租赁期内，出现下列情况的，甲方有权收回该租赁场所并终止本协议：（1）乙方未征得甲方同意擅自改变房屋结构或乱搭建的。（2）乙方未经甲方同意擅自转租他人经营的。（3）乙方欠缴甲方租金超过一个月的。协议第六条违约责任约定：协议期内，双方均不得无故终止本协议，若提前收回或退租的须支付对方违约金3万元整。乙方如违反本协议第五条第3款有关条款的，即视作违约，按违约责任处理。协议还就其他事项作了约定。协议书落款由原告公司签章，被告法定代表人刘某签字，但未加盖被告公章。协议签订后，被告向原告支付了自2006年11月1日至2007年10月30日止系争房屋租金11万元。
　　2008年5月16日，被告法定代表人出具保证书一份，保证书明确：今欠某实业有限公司租房租金共计人民币壹拾壹万肆千元整。现保证第一部资金陆万元正于2008年6月底前归还，剩余款项于2008年7月底全部还清。如到时不还，愿意负一切法律责任。被告逾期未予支付，原告于2008年9月27日诉至本院。被告于2008年10月10日收到诉状副本。
　　另查明，系争房屋属原告所有。原告提供的房地产权证上房地登记地址为青浦区某镇某街284号，现已调整为某镇某街286号。
　　庭审中，原告陈述被告于2008年7月31日搬离系争房屋。另原告自愿放弃违约金诉讼请求中的2万元。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述、租赁协议、保证书、发票、上海市房地产权证、门牌证明等证据证明。上述证据经庭审质证，本院予以确认。
　　庭审中，原告主张租赁协议是由被告法定代表人刘某代表被告签字，因此，合同的相对方为被告公司，并非刘某个人，所以应由被告公司来承担责任。被告认为租赁协议上没有被告公司的签章，仅为法定代表人刘某的签字，同时保证书也是刘某个人的签字，应由刘某本人承担责任。
　　本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依照法律规定，法定代表人是代表法人行使职权的负责人。本案中，被告认可其向原告缴纳了11万元租赁费用的事实，但却以签订合同及保证书系法定代表人个人行为为由进行抗辩，且未能举证加以证明，本院不予采信。原、被告签订的《租赁协议》是原、被告双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方理应切实履行。根据租赁协议第五条第三款第三项的约定，被告欠缴原告租金一个月，原告有权收回系争房屋并终止协议。现被告自2007年11月1日至今，未向原告支付系争房屋房租，原告有权解除租赁协议。因原告在诉讼前未向被告发送解除房屋租赁合同的通知，故原、被告之间的《租赁协议》应于诉状副本送达被告之日解除。原告以被告2008年7月31日已搬离房屋，故房屋租金只请求至2008年7月31日，于法无悖，本院予以支持。对于违约金，因租赁协议第六条约定：协议期内，双方均不得无故终止本协议，若提前收回或退租的须支付对方违约金3万元整。现被告逾期支付租金，显已违反合同约定，故本院对于原告违约金主张予以支持。原告自愿放弃违约金2万元，系原告对其权利的处分，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条之规定，判决如下：
　　一、原告上海某实业有限公司与被告上海某包装材料有限公司于2006年10月12日签订的《租赁协议》于2008年10月10日解除；
　　二、被告上海某包装材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某实业有限公司房屋租赁费84，975元；
　　三、被告上海某包装材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某实业有限公司违约金10，000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费2，599.50元，减半收取1，299.75元，由原告负担230元，被告负担1，069.75元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　

　　　　
代理审判员　　江　涛　
二ＯＯ八年十二月二十四日
书　记　员　　袁晓东　

　附：相关的法律条文
　　《中华人民共和国合同法》

　　第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
　　依法成立的合同，受法律保护。

　　第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
　　法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。