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房屋租赁合同权利义务的概括转让,必须征得相对方的同意,第三人使用诉争房屋并一直向出租方交纳租金的行为并不能表明承租人在《房屋租赁协议书》中权利义务已由第三人承继。(房屋租赁合同、权利义务的概括转让)
来源:合同律师网   作者:   人气:5928   合同律师网 合同法律师咨询 合同律师服务

昆明粟雨商贸有限公司与昆明威恒利商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案
 
云南省昆明市中级人民法院
民事判决书
 
(2008)昆民一终字第361号


  上诉人(原审被告)昆明粟雨商贸有限公司。
  
  法定代表人李绍文,董事长。
  
  诉讼代理人曾江阳、刘向平,云南恒鑫律师事务所律师,特别授权。
  
  被上诉人(原审原告)昆明威恒利商贸有限责任公司。
  
  法定代表人陈美莉,董事长。
  
  诉讼代理人姜波、李莉,云南华汇律师事务所律师,特别授权。
  
  上诉人昆明粟雨商贸有限公司(以下简称 “粟雨公司”)因与被上诉人昆明威恒利商贸有限责任公司(以下简称“威恒利公司”)房屋租赁合同纠纷一案,不服昆明市五华区人民法院(2008)五法民二初字第233号民事判决,向本院提起上诉。本院于2008年8月6日受理后依法组成合议庭,于2008年9月16日审理了本案。上诉人粟雨公司的诉讼代理人曾江阳、刘向平,被上诉人威恒利公司的法定代表人李绍文及其诉讼代理人姜波、李莉到庭参加了询问,本案现已审理终结。`
  
  原审法院经审理确认:为解决区商业发展总公司与新村街道办事处劳动服务公司就新闻路9幢1—7轴商业网点产权重复登记问题,2000年3月29日,五华区计经贸委召开了协调会,并形成会议纪要。根据会议纪要的精神,2000年4月1日,昆明市五华区商业发展公司(甲方)与昆明市五华区新村劳动服务公司(乙方)签订《房屋租赁协议书》(以下简称《协议》),对租赁标的物、租期、租金标准等事项进行了约定,该协议第六条约定:“本协议履行期内,若甲乙双方法定代表人变更或单位撤销、兼并、变更不影响本协议的继续履行,由新组成的单位和法人继续履行本协议,直至期满”。第七条约定:“甲方在协议履行期内单方终止协议,不论何原因包括转让房产使用权等,如影响乙方继续租赁经营,造成本协议不能履行,应赔偿乙方叁拾万元人民币”。昆明市五华区新村劳动服务公司于2001年撤销,2003年12月,昆明市五华区新村劳动服务公司与威恒利公司向昆明市五华区发展计划与经济贸易局、昆明市五华区新村街道办事处递交报告,明确新村劳动服务公司与昆明市五华区商业发展公司签订的《协议》由威恒利公司履行。昆明市五华区新村街道办事处与昆明市五华区发展计划与经济贸易局在该报告上加盖了公章。此后威恒利公司以新村劳动服务公司的名义向昆明市五华区商业发展公司缴纳诉争房屋租金至2006年。2006年6月,昆明市五华区商业发展公司改制,经工商变更登记为粟雨公司。2006年8月,新闻路西小区9幢底层产权人变更为粟雨公司。新闻路9幢底层1—7轴房屋2007年的租金威恒利公司已办理了公证提存。同时查明:新闻路9幢底层1—7轴有房屋6间,现因粟雨公司将其中1间房屋出租给案外人导致本案双方产生纠纷,威恒利公司诉至法院。
  
  原审法院认为:本案争议问题在于威恒利公司是否享有诉争房屋的租赁权。本市新闻路9幢底层1—7轴房屋6间由昆明市五华区新村劳动服务公司向昆明市五华区商业发展公司承租,五华区新村劳动服务公司于2001年撤销后,虽无证据表明威恒利公司与五华区新村劳动服务公司有承继关系,但是按五华区新村劳动服务公司与五华区商业发展公司在《房屋租赁协议书》中约定的“本协议履行期内,若甲乙双方法定代表人变更或单位撤销、兼并、变更不影响本协议的继续履行,由新组成的单位和法人继续履行本协议,直至期满”的内容,在2003年五华区新村劳动服务公司与威恒利公司已将诉争房屋由威恒利公司使用的情况向新村办事处及五华区计经委递交了报告,其后威恒利公司使用诉争房屋并向五华区商业发展公司交纳租金直至2006年五华区商业发展公司改制为粟雨公司,粟雨公司成为诉争房屋的产权人。以上事实表明,威恒利公司已取代五华区新村劳动服务公司成为诉争房屋的承租使用人,继续履行原五华区新村劳动服务公司与五华区商业发展公司签订的《房屋租赁协议书》。粟雨公司在房屋租赁期内将其中1间出租给其他租户,已构成违约,其辩称诉争房屋已于2003年收回并出租给其他租户无事实依据,且与威恒利公司向五华区商业发展公司交纳租金至2006年相矛盾,原审法院对粟雨公司的辩解不予采纳。威恒利公司要求继续履行《房屋租赁协议书》,本院予以支持。至于威恒利公司请求粟雨公司支付违约金30万元,按照《房屋租赁协议书》第七条:“甲方在协议履行期内单方终止协议,不论何原因包括转让房产使用权等,如影响乙方继续租赁经营,造成本协议不能履行,应赔偿乙方叁拾万元人民币”的约定,因《房屋租赁协议书》涉及的房屋为6间,现粟雨公司将其中的1间房屋另行出租给其他人,造成威恒利公司对于承租的该房屋不能正常使用,故粟雨公司应对该违约部分承担责任,支付威恒利公司违约金5万元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定,判决:“一、被告昆明粟雨商贸有限公司在本判决生效之日支付原告昆明威恒利商贸有限责任公司违约金人民币5万元;二、被告昆明粟雨商贸有限公司继续履行2000年4月1日昆明市五华区商业发展公司与昆明市五华区新村劳动服务公司签订的《房屋租赁协议书》,本市新闻路9幢底层1—7轴房屋6间由原告昆明威恒利商贸有限责任公司承租。案件受理费人民币5800元减半收取2900元,由原告昆明威恒利商贸有限责任公司负担1850元,被告昆明粟雨商贸有限公司负担1050元。”
  
  宣判后,粟雨公司不服一审判决,向本院提起上诉。
  
  粟雨公司上诉称:一、一审法院认定被上诉人已取代五华区新村劳动服务公司成为诉争房屋的承租使用人没有事实及法律依据;二、五华区新村劳动服务公司并非是一个独立的企业法人,也不是领取营业执照的分支机构,故2000年4月与上诉人签订房屋租赁协议的相对方当事人,应当是五华区人民政府新村街道办事处,或者说是五华区人民政府。该租赁协议的权利义务由五华区人民政府新村街道办事处承担、履行。可对本案争议的房屋租赁协议提出权利主张的应当是五华区人民政府大观街道办事处,被上诉人无权就该房屋租赁协议提出主张,2003年12月,被上诉人向新村办事处、五华区发展计划与经济贸易局写报告时,新村办事处仍然存在,如果被上诉人认为该报告证明新村办事处已经将合同的权利义务转由被上诉人履行,房屋租赁协议的一方当事人已变更为被上诉人,但新村办事处转让房屋租赁协议的行为并未取得上诉人的同意,依照《中华人民共和国合同法》第88条的规定,该权利义务的转让并不具有法律效力;三、一审法院判决上诉人支付违约金属于法律适用错误,且被上诉人对本案争议的房屋租赁协议并不享有权利义务,不能对争议房屋主张权利。本案争议的房屋租赁协议第七条约定的是赔偿损失30万元,而非约定违约金,而一审法院却判决支付违约金,一审法院作出支付违约金5万元没有事实及法律依据。综上,请求二审法院:一、撤销昆明市五华区人民法院(2008)五法民二初字第233号民事判决书;二、驳回被上诉人的起诉。
  
  被上诉人威恒利公司答辩称:一审法院认定被上诉人享有诉争房屋的权利是正确的,被上诉人已履行了合同的约定,依法享有承租权,五华区新村劳动服务公司不是独立法人,作为其上级主管部门新村街道办事处把诉争房屋租赁给被上诉人是合法的,上诉人应继续履行房屋租赁协议,并承担违约责任。
  
  经二审征询双方当事人对原审确认事实的意见,上诉人粟雨公司认为位于新闻路9幢底层1—7轴的6间房屋均已被其于2007年7月1日收回后全部出租给案外人,而被上诉人威恒利公司认为上诉人粟雨公司是将其中的2间房屋出租给案外人。双方对各自的主张均未向本院提交相应的证据予以证明。
  
  二审中,上诉人粟雨公司向本院提交了25份财务凭证及五新政(2001)32号昆明市五华区人民政府新村街道办事处(报告),欲证明从2000年至2006年间上诉人粟雨公司均是向五华区新村劳动服务公司收取租金,而从未向被上诉人威恒利公司收取过租金,且五华区新村劳动服务公司并不具有独立的法人资格,被上诉人威恒利公司所提交2003年12月9日《报告》并不真实,威恒利公司也未承接五华区新村劳动服务公司的员工。
  
  被上诉人威恒利公司对上诉人粟雨公司所提交的上述两组证据的真实性均无异议,但认为不能证明2000年至2006年实际履行《房屋租赁协议书》的相对人是五华区新村劳动服务公司,相反,《报告》中第四条证明了部分款项是由被上诉人威恒利公司所承担。
  
  本院对上诉人粟雨公司所提交上述两组证据的真实性予以确认。
  
  被上诉人威恒利公司在本案二审中未提交新证据。
  
  归纳各方当事人的诉辩主张,本案争议的焦点是:上诉人粟雨公司与被上诉人威恒利公司是否应当继续履行五华区商业发展公司与五华区新村劳动服务公司于2000年4月1日所签订的《房屋租赁协议书》?本院认为,根据五华区商业发展公司与五华区新村劳动服务公司所签订《房屋租赁协议书》第六条“本协议履行期内,若甲乙双方法定代表人变更或单位撤销、兼并、变更不影响本协议的继续履行,由新组成的单位和法人继续履行本协议,直至期满”的约定,本案中,虽然威恒利公司提交的2003年12月9日《报告》中明确了五华区新村劳动服务公司与昆明市五华区商业发展公司于2000年4月1日签订的《房屋租赁协议书》,应由威恒利公司继续履行,且昆明市五华区发展计划与经济贸易局、昆明市五华区新村街道办事处在该《报告》上予以了盖章,但该份《报告》中所提到的五华区新村劳动服务公司于2001年12月15日解散撤销的内容与该报告上五华区新村劳动服务公司仍作为递交报告的主体盖章的行为相矛盾,从该《报告》的落款时间上看也与五华区新村劳动服务公司盖章的行为相矛盾,且在本案审理过程中,威恒利公司也未能提交五华区新村劳动服务公司被其撤销、兼并或由其承继相关权利义务的其他证据与该份《报告》相互映证,故该份证据存在瑕疵,本院对该份证据的真实性不予认可。合同权利义务的概括转让,必须征得相对方的同意,本案威恒利公司也不能举证证实粟雨公司知道其主张的威恒利公司与五华区新村劳动服务公司之间权利义务存在承继关系并予以同意的事实成立,虽然威恒利公司使用诉争房屋并一直向五华区商业发展公司交纳租金至2006年,但其交纳租金的行为并不能表明五华区新村劳动服务公司在《房屋租赁协议书》中权利义务已由威恒利公司承继,威恒利公司已取代五华区新村劳动服务公司成为履行《房屋租赁协议书》的合同相对方,故一审认定有误,本院予以改判。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项、第一百零七条之规定,判决如下:
  
  一、撤销昆明市五华区人民法院(2008)五法民二初字第233号民事判决;
  
  二、驳回原告原告昆明威恒利商贸有限责任公司的诉讼请求。
  
  一、二审案件受理费合计11600元,由被上诉人昆明威恒利商贸有限责任公司承担。
  
  本判决为终审判决。

审 判 长  杨 宁
审 判 员  黄 超
代理审判员  杨 茜
二○○八年十一月三日
书 记 员  王鲁宁


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